Kira Artış Tavanı Nasıl Hesaplanır, Taşınmaya mı Değer?

Yasal tavan tek cümlede

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında artışın sınırını çizer. Birinci fıkraya göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Dikkat edilecek nokta, endeksin hangi türevinin kullanıldığıdır. Kanun "yıllık enflasyon" demiyor. Haberlerde konuşulan yıllık değişim oranı değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır. Bunlar iki ayrı büyüklüktür ve aynı bültende ayrı satırlarda yayımlanır. Aradaki farkı tahmin etmeyin, iki satırı yan yana koyup okuyun. Kira hesabında kullanacağınız satır, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı satırıdır.

Hangi ayın verisi kullanılır

Uygulama şöyle işler: artışın yapılacağı aydan bir önceki aya ait TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranına bakılır.

Eylülde yenilenen bir sözleşmede ağustos verisi kullanılır. Türkiye İstatistik Kurumu tüketici fiyat endeksi haber bültenini kural olarak her ayın 3'ünde saat 10.00'da yayımlar; bu gün hafta sonuna veya resmî tatile denk gelirse yayım izleyen ilk iş gününe kayar.

Bunun pratik sonucu şu: eylülde yenilenen bir sözleşmede kullanacağınız veri ayın ilk günlerinde açıklanır. Zam tutarı ancak o açıklamadan sonra kesinleşir; ay başında sözlü söylenen rakam bağlayıcı değildir.

Sabit bir rakam vermiyoruz; bu oran her ay değişir.

Doğru kaynak tektir: Türkiye İstatistik Kurumu'nun tüketici fiyat endeksi haber bülteni ve veri portalı. Bültendeki tabloda "on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" satırını bulun. İnternette dolaşan hesaplama araçları bu satırın yerine yıllık değişimi koyabilir; oranı resmî bültenden doğrulayın.

Hesap adım adım

• Sözleşmenin yenilendiği ayı belirleyin. Bu, sözleşmenin başlangıç tarihine göre sabittir; ödeme günüyle karıştırmayın.
• Bir önceki ayın TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını bültenden alın.
• Mevcut aylık kirayı bu oranla çarpın, çıkan tutarı mevcut kiraya ekleyin.
• Sözleşmede yazan artış oranı bu tavandan düşükse sözleşmedeki oran uygulanır.
• Sözleşmede artış maddesi yoksa taraflar anlaşabilir; anlaşamazlarsa aynı tavanı aşmamak üzere hâkim hakkaniyete göre belirler.

Yüzde 25 sınırı artık yürürlükte değil

Konut kiralarına 11 Haziran 2022'de getirilen geçici yüzde 25 üst sınır, 1 Temmuz 2024'te sona erdi ve uzatılmadı. Bugün geçerli tek yasal tavan TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Eski yazılardaki yüzde 25 ifadelerine güvenmeyin.

Sözleşmedeki oran tavanı aşıyorsa

Madde emredicidir. Sözleşmede tavanın üzerinde bir oran yazsa bile aşan kısım hüküm doğurmaz. İmza atmış olmanız bu sonucu değiştirmez.

Böyle bir talep geldiğinde yapılacak iş, tavana göre hesaplanan tutarı düzenli olarak ve banka kanalıyla ödemeye devam etmektir. Açıklama kısmına hangi aya ait olduğunu yazın. Elden ödeme, uyuşmazlıkta ispat gücünüzü düşürür.

İhtarname gelirse ne anlama gelir

Ev sahibinin talebi ihtarname ile geliyorsa, önce hangi hakka dayandığına bakın. Sözleşmenizde artış maddesi varsa ve istenen oran tavanı aşmıyorsa, bu olağan artış için ihtarname aranmaz; artış doğrudan sözleşmeden doğar. "İhtarname gelmedi, o hâlde artış usulsüzdür" sonucu yanlıştır.

İhtarnamenin belirleyici olduğu yer başkadır. Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini söyler. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için iki koşuldan biri gerekir: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalıdır. Yani otuz günlük süre, olağan yıllık artışın değil, kira tespit davasının koşuludur.

Gelen ihtarnamenin tarihini, size ulaştığı günü ve içeriğini saklayın; talebin dayanağını yazılı sormak hakkınızdır.

Beş yılı dolan sözleşmeler

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kural değişir. Bu durumda hâkim; on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir. Yani beşinci yıldan sonra tavan tek başına belirleyici olmaktan çıkar, piyasa değeri devreye girer.

Sözleşmeniz bu eşiğe yaklaşıyorsa, sonraki yılın hesabını sadece endekse bakarak yapmayın.

Taşınmak mı, zammı kabul etmek mi

Kararı duyguyla değil rakamla verin. Yıllık ek maliyeti hesaplayın: aylık artış tutarı çarpı on iki. Sonra taşınmanın toplam maliyetini çıkarın.

Taşınma maliyeti sadece kamyon parası değildir:

• Nakliye bedeli ve ambalaj malzemesi. Teklif alma yöntemini evden eve nakliyat fiyatları yazısında anlattık.
• Yeni evin depozitosu ve varsa emlak komisyonu.
• Abonelik nakil ve açılış bedelleri, adres değişikliği işlemleri.
• Boya, tadilat, perde ve mobilya uyumsuzluğu gibi tek seferlik kalemler.
• Sigorta ve olası hasar riski. Kapsamı nakliyat sigortası ve hasar yazısında topladık.
• İşe ve okula uzaklık değişiyorsa aylık ulaşım farkı. Yeni adresten gidiş dönüş maliyetini bugünkü tarifeden hesaplayıp mevcut maliyetle karşılaştırın.
• Yeni evde temizlik gideri. Ev temizliği fiyatlarını nasıl karşılaştıracağınızı ayrıca yazdık.

Taşınmaya karar verdiyseniz süreç yönetimi için taşınma öncesi kontrol listesi ve teklif toplarken nakliyeci seçerken dikkat edilecekler işinizi görür. Firma karşılaştırması için nakliye hizmetleri sayfasına bakabilirsiniz.

Bir de görünmeyen tarafı var: taşınma, kira sözleşmesinin saatini sıfırlar. Yeni evde başlangıç kirası piyasa düzeyinden belirlenir ve o rakamın üzerine sıfırdan sayarsınız. Uzun süredir aynı evdeyseniz, bugünkü kiranız ile aynı mahalledeki güncel ilan fiyatları arasındaki farkı hesabınıza ayrı bir satır olarak yazın.

Karar eşiği

Basit bir ölçüt kurun: taşınmanın tek seferlik toplam maliyeti, yıllık kira farkının kaç katı? Bir katın altındaysa masraf bir yıldan kısa sürede kapanır. İki katın üstündeyse geri dönüş iki yılı aşar; o süre boyunca aynı evde kalmayı planlıyor musunuz, ona bakın.

Mevzuat değişebilir. Kanun metninin ve oranların güncel hâlini Resmî Gazete ile Türkiye İstatistik Kurumu üzerinden teyit edin.